Desistir de um imóvel na planta não significa perder tudo o que foi pago. O valor devolvido depende de quem deu causa ao fim do contrato, da data em que ele foi assinado e do que as cláusulas preveem sobre retenção e devolução. Em 2026, o tema ganhou mais relevância: segundo dados da Abrainc/Fipe, os distratos de imóveis subiram 41,4% no primeiro trimestre em relação ao mesmo período de 2025, atingindo 5.763 unidades.
Este artigo explica, de forma geral, os critérios que definem quanto volta ao comprador e o que o Superior Tribunal de Justiça está prestes a uniformizar sobre o assunto.
Quem deu causa ao distrato muda a análise
O primeiro fator é saber de quem partiu a iniciativa — ou a culpa — pelo fim do contrato.
Se a construtora ou incorporadora descumpriu o contrato (atraso na entrega além do prazo de tolerância, alteração unilateral do projeto, entre outros), a jurisprudência reconhece que a devolução dos valores pagos tende a ser integral. Cada caso, porém, depende dos fatos, do contrato e das provas.
Se o comprador desistiu, a construtora pode reter parte do valor pago, nos limites da Lei 13.786/2018 (a chamada Lei do Distrato). A lei estabelece limites para a retenção, e os tribunais podem analisar se as condições são proporcionais ou abusivas.
O que a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) prevê
A Lei 13.786/2018 trouxe regras específicas para contratos de aquisição de imóvel na planta firmados a partir de 28 de dezembro de 2018. Entre os pontos mais relevantes:
- Retenção pelo vendedor: a lei permite que a incorporadora retenha parte dos valores pagos quando o comprador desiste. O percentual varia conforme o empreendimento esteja ou não submetido ao regime de patrimônio de afetação (art. 67-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018);
- Tolerância na entrega: o contrato pode prever um prazo de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega do imóvel, desde que a cláusula esteja redigida de forma clara e destacada (art. 43-A);
- Atraso além da tolerância: ultrapassado o prazo, o comprador pode, em regra, optar entre resolver o contrato (com devolução dos valores e a multa prevista) ou mantê-lo com direito a indenização pelo período de atraso.
Importante: para contratos anteriores a 28/12/2018, a Lei do Distrato não se aplica diretamente. Nesses casos, o tratamento da retenção segue a jurisprudência do STJ vigente à época, e o percentual pode ser diferente do previsto na lei.
A data do contrato importa
Esse é um ponto que muitos compradores não percebem: contratos assinados antes e depois de 28 de dezembro de 2018 podem seguir regras diferentes para o distrato. O STJ já decidiu que a Lei 13.786/2018 se aplica apenas aos contratos firmados a partir de sua vigência (REsp 1.498.484/DF). Por isso, verificar a data de assinatura é uma das primeiras providências ao analisar um contrato de imóvel.
O que o STJ vai decidir: Temas 1.464, 1.465 e 1.466
Em 2026, a Segunda Seção do STJ afetou três temas de recursos repetitivos sobre a retenção de valores pelo vendedor no distrato imobiliário:
- Tema 1.464: trata da retenção em contratos de compra e venda de lotes ou terrenos, posteriores à Lei do Distrato;
- Tema 1.465: trata de contratos celebrados antes da lei, revisando o percentual e a base de cálculo da retenção;
- Tema 1.466: trata de imóveis sob regime de patrimônio de afetação, discutindo se a retenção prevista na lei pode ser reduzida pelo Judiciário quando considerada abusiva ou desproporcional.
Até a data desta publicação, nenhuma tese foi fixada. Quando o STJ julgar esses temas, a decisão deve orientar os processos em todo o país. Enquanto isso, o resultado de cada caso continua dependendo do contrato, da data de assinatura, do tipo de empreendimento e de quem deu causa ao desfazimento.
O que conferir no contrato antes de decidir
Antes de assinar ou desfazer um contrato de imóvel, é importante ler com atenção ao menos estes pontos:
- Percentual de retenção: quanto a construtora pode reter em caso de desistência e sobre qual base;
- Prazo e forma de devolução: em quanto tempo e de que forma os valores são restituídos;
- Comissão de corretagem: quem paga e se pode ser descontada no distrato;
- Prazo de entrega e tolerância: a data prevista e se há cláusula de tolerância;
- Multa por atraso: o que acontece se a obra atrasar além da tolerância.
Perguntas frequentes
Se eu desistir, perco todo o dinheiro?
Não necessariamente. A lei e a jurisprudência estabelecem limites para a retenção. O valor efetivamente devolvido depende do contrato e das circunstâncias de cada caso.
A construtora atrasou a obra. O que posso fazer?
A lei prevê uma tolerância de até 180 dias. Ultrapassado esse prazo, o comprador pode, em geral, optar entre desfazer o contrato ou mantê-lo com direito a indenização pelo atraso. Cada situação deve ser analisada individualmente.
A Lei do Distrato vale para qualquer contrato?
Não. Ela se aplica a contratos firmados a partir de 28 de dezembro de 2018. Para contratos anteriores, o tratamento pode ser diferente.
Quando o STJ vai decidir os Temas 1.464 a 1.466?
Ainda não há data definida para o julgamento. As teses, quando fixadas, devem orientar processos sobre distrato em todo o Brasil.
Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não substitui a orientação jurídica individualizada. Cada caso deve ser analisado conforme o contrato e as circunstâncias específicas.
Cada caso exige análise individual conforme o contrato e as circunstâncias específicas. Um advogado especializado pode esclarecer como as regras se aplicam à sua situação.
Paulon & Ribeiro Sociedade de Advogados · OAB/SP 133.670 · [email protected]
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Autor: Valter Paulon Junior – OAB/SP 133.670 · Paulon & Ribeiro Sociedade de Advogados
